农村宅基地房屋能不能买卖？

                       李赋宁

【案情】甲系某村一组村民，乙系某村二组村民。因乙平时在县城做生意，很少回老家生活，双方于2011年11月3日签订协议，约定将乙名下位于二组的房屋连同宅基地使用权一并转让给甲，作价15万，甲于协议签订当日一次性支付购房款。2015年该村被划入拆迁范围，乙遂反悔，主张合同无效，要求把钱退给甲，让甲把房屋返还给乙。甲认为合同有效，已经付清购房款，且房屋交付四年，不同意退房。于是，乙趁甲不背之下，强行将门锁更换，并将家具搬回房中，甲得知后非常气愤，遂报警，公安出警后认为属于民事纠纷，建议双方提起诉讼解决。

【分析】

农村宅基地上房屋买卖的情形比较普遍，判断双方签订的合同是否有效需要分析双方是否属于同一村集体经济组织的成员，所签订签订的《购房协议》是否违反法律、行政法规的强制性规定，主要有以下几点意见：

1、根据《土地管理法》的规定及1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、最高院《八民会议纪要》的内容理解，可知农村宅基地属于农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权，而且农村村民一户只能拥有一处宅基地。同时也没有禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建设的房屋，但是农村村民出卖、出租住房后，但再申请宅基地的不予批准。而且对买卖双方的主体有所限制，要求为同一集体经济组织内部成员。比如《八民会议纪要》第19条第二款就直接反应了当前司法实践中对待该类案件的观点：“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”

2、判断是否属于农村集体经济组织的标准，最重要的识别标准为是否对农村土地享有所有权。根据《物权法》第六十条的规定，农村集体所有的土地存在属于乡镇农民集体所有、属于村农民集体所有和属于村内两个以上的农民集体所有三种情形。
　　具体在本案中，判断同村不同村民小组的甲乙双方是否属同一农村集体经济组织成员，则应依据集体土地的物权归属、发包主体等认定该村农民集体经济组织的具体形式。如果是村农民集体经济组织形式的，则同村不同组的村民属同一农民集体经济组织成员；如果是村内并存各农民集体经济组织形式的，则同村不同组的村民不属同一农民集体经济组织成员。

3、在前述分析的基础上，尚需要考虑房屋买卖协议签订是否系双方真实意思表示，房屋价款是否已经全部支付或者已经支付主要价款，房屋是否已经交付、实际占用、使用，相关土地使用权证、房屋产权证一并交付，购房者是否已经有其他宅基地等等情形来确定双方之间签订的合同是否有效。

综上说，李赋宁律师认为：如果当事人基于生活需要可以购买同一集体经济组织内部成员的房屋，根据地随房走的原则，土地使用权随之转让。但在签订房屋买卖协议时，应审慎考虑合同是否有效的风险，并在审查可能存在的风险的基础上再确定是否能够购买。如果一定要购买房屋，最好由村民委员会在房屋买卖协议上盖章确认，能够及时变更宅基地和房屋产权证的应当及时变更。

以上意见系一家之言，如有不当之处，欢迎指正。

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